“对标房企50强”之一：市场利好推动规模扩张，50强企业领涨势头不减（上）| 睿信研究

背景

2016年是中国房地产空前繁荣的一年，全年整个行业的销售规模再创新高，然而在多收了三五斗之余，地产企业依然面临着行业逐步走向成熟、土地价格持续高企、行业竞争更加激烈、政策调控不期而来的众多挑战；房企如何加快转型模式的探索、重新定义企业的价值、迎接即将到来的行业波动，将是未来还需要直面的难题。

作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信咨询在对2016年行业典型企业年度表现进行深入分析的基础上，充分发挥贴近一线的实践优势，特此推出《2017年房地产行业50强白皮书》系列，期望能够以点带面，对房地产企业未来的发展和转型给予一些启发。

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导读

Introduction

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睿信咨询利用多年跟踪研究形成的“中国房地产行业核心经营指标数据库”基础上，以经营数据、财务数据等为核心，以蓝筹地产评选指标体系为蓝本，围绕规模类、绩优类、持续类等指标，对2016年房地产行业50强企业的经营能力进行分析，以期全面呈现行业领先企业年度经营情况，为读者的研究决策提供扎实的数据支持。本篇我们将就“规模类指标”方面展开分析。

2016年全国商品房销售面积15.73亿㎡，较上年增长22.5%。销售额方面，2016年商品房销售额达11.76万亿元，较上年增加34.8%，全国商品住宅销售规模创历史新高。市场利好推动50强企业规模稳定增长，签约销售额、签约销售面积、营业收入、总资产、净资产等指标均有大幅增长。50强企业领跑势头不减，市场占有率进一步提升。

壹

签约销售额大幅领先平均水平，行业50强门槛继续提高

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地产50强企业总体签约销售额增长率超过52%，显著高于行业35%的平均增速，继续领跑行业增长。地产50强企业签约销售额合计达到全国地产销售额的32%，相比于2016年的28%，行业集中度进一步提升。

从分位数据来看，签约销售额各分位数近5年来一直保持快速增长态势，并在2016年出现大幅提升。75分位提升29%至725亿元，50分位提升33%至383亿元，25分位提升大幅提升57%至249亿元，各分位提升幅度均较上年明显增加。

第一集团持续领跑，恒大集团、万科集团、碧桂园等3家企业的签约销售额超过3000亿元，签约销售额增长率平均值更是高达82%，其中恒大集团签约销售额增长率达到85%、碧桂园达到120%，实现了业绩的大幅提升。绿地集团、保利地产签约销售额增长率平均值24%，成功跨越2000亿元门槛。

千亿俱乐部再添新成员。2016年恒大地产、万科地产、碧桂园、绿地集团、保利地产、中海地产、融创中国、华夏幸福基业、绿城中国、华润置地、金地集团等合计11家签约销售额突破1000亿元，比上年增加5家。千亿级企业签约销售额增长率平均值高达60%，显著高于行业平均水平，持续领跑行业发展。

50强企业中，超过半数的企业签约销售额增长率超过50%。天房发展、佳兆业、北辰实业、华发股份、融创集团、碧桂园、融信集团、新城控股、朗诗集团等9家企业的签约销售额增长率超过100%，另有首开股份、恒大地产、金融街等3家企业签约销售额增长率超过80%。

输入

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签约销售面积保持高速增长，增幅略小于签约销售额

签约销售面积方面，2016年房地产行业50强平均签约销售面积达到591万㎡，签约销售面积增长率高达34%，为近5年来最高增幅，较22.5%的行业平均水平高出11.5个百分点，优势显著。2016年50强企业的签约销售面积增长率依然低于签约销售额增长率，企业溢价能力持续提升。

从分位数据来看，签约销售面积口径下企业规模差异性更加显著，50强企业75分位对应签约销售面积595万㎡，与最大值（4469万㎡）相差7.5倍，50分位对应签约销售面积为281㎡，而25分位对应签约销售面积为165万㎡，与75分位的差距也呈现扩大趋势，行业企业规模分化明显。

从分位数增长趋势看，经历2015年地产调整期后，2016年房企签约销售面积迅速回升，75分位、50分位、25分位提升比例分别达到41%、23%、32%，75分位数据2016年涨幅最大，展现出规模化企业强劲的去化能力。

恒大集团、碧桂园、万科集团、绿地集团、保利地产、中海地产等6家企业签约销售面积超过1000万㎡，6家企业签约销售面积增长率平均值35%，其中恒大集团、碧桂园签约销售面积增速分别达到75%、74%，增长速度处于行业前列。华夏幸福签约销售面积超过900万㎡，即将迈入千万平米阵营。总体来看，50强企业签约销售面积增长率（34%）略低于签约销售额增长率（52%）。

在50强企业中，约30%的企业签约销售面积增长率超过50%，约54%的企业签约销售面积增长率超过30%。天房发展、北辰实业、融创中国、融信集团等4家企业签约销售面积增长率超过100%，5家企业签约销售面积增长率超过80%。

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营业收入跳涨，规模领先企业增速提升显著

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营业收入方面，50强企业2016年营业收入增长率达到25%，较上一年大幅提升17个百分点。受结算周期影响，2016年营业收入增速低于签约销售额增速，为下一财年营业收入稳定增长提供支撑。

从分位数据来看，营业收入各分位数据2016年均出现大幅提升。75分位近年来增长迅猛，2016年以增长率30%达522亿元，突破500亿元门槛；50分位以增长率19%达246亿元；25分位提升比例最大，超过39%，对应营业收入为178亿元。

绿地集团、万科地产、恒大地产等3家企业营业收入突破2000亿元，平均增长率34%；保利地产、碧桂园、中海地产营业收入超过1000亿元，平均增长率22%；华润置地营业收入超过900亿元，紧随营业收入千亿级企业之后。

输入

肆：

资产规模持续提升，总资产增长幅度明显

2016年，50强企业资产规模继续提升。总资产方面，50强企业2016年平均总资产为2005亿元，首次迈过2000亿元门槛，增长率也较2015年提升7个百分点至31%，达到近五年最高水平。

企业规模持续扩张，各分位数据均较2015年有所增长。75分位增长尤其显著，大幅上涨50%，对应总资产规模为2207亿元，超过2000亿水平；50分位以17%的增长率达1219亿元，保持1000亿规模水平；25分位以33%的提升比例至810亿元。

2016年共有15家企业总资产规模突破2000亿元。恒大地产总资产规模达1.35万亿，成为50强企业中首个总资产规模超过万亿级企业；万科地产以总资产规模8307亿元紧随其后；绿地集团、中海地产也实现总资产规模超过5000亿元。

净资产方面，2016年房地产行业50强平均净资产达到445亿元，较上年增加70亿元。2016年实现净资产增长率19%，较2015年小幅下调1个百分点，近年来净资产增长率逐渐趋缓。

分位数据显示，75分位净资产规模超过500亿元，以14%的增长率有序提升至522亿元，50分位、25分位提升比例分别达到14%，25%，实现稳步增长。

中海地产、恒大地产、万科地产占据净资产规模前三位。其中，中海地产净资产规模突破2000亿元，恒大地产、万科地产以1925亿元、1617亿元净资产规模紧随其后。三家合计实现净资产增长率23%，超过50强平均增幅4个百分点。

50强企业总资产增长幅度均显著超过净资产增长幅度，规模房地产企业与资本市场天然存在较强的匹配性，使得这种现象在规模领先企业中尤其明显。当然，在利用资本杠杆实现快速扩张的同时，规模性企业财务风险管控的压力也有所增加。

下期精彩看点：

• 新开工面积、竣工面积进一步扩大，销售型物业开发能力持续提高

• 持有经营物业面积增长循序渐进，持有型物业运作能力显著增强

• 跨区域布局策略持续推进，平均进入城市数量快速增加

• 员工人数布局两级分化，效能与发展并驾齐驱

对标房企50强系列：房企50强战略跟踪系列：

“房企50强战略跟踪”之一：规模增长下的四种房企整合扩张路径 | 睿信研究

“房企50强战略跟踪”之二：转型升级双引擎——业务多元化和组织平台化，助力快速增长 | 睿信研究

作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信咨询与经济观察报联合发布《2017年蓝筹地产白皮书》。并在此基础上，睿信咨询充分发挥贴近一线的实践优势，发布了《2017年房地产行业50强白皮书》（后附目录）详细报告内容欢迎来电或邮件索取。

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作者：睿信地产研究院